эта тема открыта для тех,у кого возникают вопросы ,откуда берутся те или иные цифры при расчете неустойки.
Читайте внимательно.
"Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2012, N 3
ОБ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗАСТРОЙЩИКА
ЗА НАРУШЕНИЕ СРОКА ПЕРЕДАЧИ ОБЪЕКТА ДОЛЬЩИКУ
Ситуация, когда одна из сторон договора не выполняет свои обязанности по нему, - явление не редкое. Застройщики многоквартирных жилых домов в этом плане не исключение. Часто не удается своевременно передать объект долевого строительства участнику. Причины самые разные: от общемировых явлений (кризис) до обычной российской недисциплинированности (инспекция по ошибке заблокировала счет, подрядчик вовремя не выполнил работы и т.д.). Как бы то ни было, срок нарушен, и дольщик требует материальной компенсации.
Какие суммы суд вправе взыскать с застройщика? Что выгоднее: решать вопросы в суде или по соглашению сторон? Какие налоговые последствия могут возникнуть у застройщика? Подробности - в статье.
Неустойка (штраф, пени)
В соответствии с ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ <1> в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Таким образом, размер ответственности застройщика напрямую зависит от того, является пострадавшая сторона юридическим или физическим лицом. В частности, размер неустойки, подлежащей уплате юридическому лицу, может быть рассчитан по формуле:
Н = Ц x 1/300 x С x Д,
где Н - размер неустойки, руб.;
Ц - цена договора, руб.;
С - ставка рефинансирования, %;
Д - количество дней просрочки.
--------------------------------
<1> Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Соответственно, для определения суммы, причитающейся физическому лицу, приведенная формула должна быть дополнена множителем 2, тогда она будет выглядеть так:
Н = Ц x 1/300 x 2 x С x Д
или так:
Н = Ц x 1/150 x С x Д
С учетом цен на квартиры, а также того, что период просрочки может составлять от нескольких месяцев до нескольких лет, неустойка, начисленная в пользу только одного дольщика, может составлять сотни тысяч рублей. Таким образом, для застройщика весьма актуальным становится вопрос о возможности применения к данным отношениям следующего положения ст. 333 ГК РФ: если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Для ответа на вопрос, есть ли у застройщика шансы добиться снижения размера неустойки, обратимся к судебной практике. Постановлением от 26.12.2011 N А13-4253/2010 ФАС СЗО обязал застройщика уплатить предпринимателю 457,2 тыс. руб. неустойки, не найдя оснований для снижения ее размера (цена договора - 8,3 млн руб., период просрочки - семь месяцев, расчет произведен исходя из одинарной ставки рефинансирования). В другом случае застройщик, добиваясь уменьшения неустойки, заявил, что ее размер составляет целых 20% цены договора участия в долевом строительстве (дольщик - юридическое лицо). Однако арбитры, учитывая, что период просрочки составляет полтора года, решили: неустойка является соразмерной с последствиями нарушения обязательств (Постановление ФАС СЗО от 06.06.2011 N А66-7888/2010).
Показательными, по мнению автора, являются рассуждения ФАС УО, представленные в Постановлении от 26.04.2011 N Ф09-1427/11-С4: нормы ст. 333 ГК РФ предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности с последствиями нарушения обязательства.
С учетом компенсационного характера гражданско-правовой ответственности под соразмерностью суммы неустойки с последствиями нарушения обязательства в ГК РФ предполагается выплата кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
Снижение неустойки судом возможно только в одном случае: явная несоразмерность неустойки с последствиями нарушения права.
Иные фактические обстоятельства (финансовые трудности должника, его тяжелое экономическое положение и т.п.) не могут быть приняты судом в качестве таких оснований.
Примечание. Финансовые трудности должника (застройщика), его тяжелое экономическое положение, мировой финансово-экономический кризис и т.п. не могут являться основаниями для снижения неустойки (Постановления ФАС УО от 26.04.2011 N Ф09-1427/11-С4, ФАС СКО от 12.01.2011 N А53-10780/2010).
Явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной.
Расчет неустойки произведен на основании ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ исходя из 1/300 действующей на день уплаты неустойки (штрафа, пеней) ставки рефинансирования ЦБ РФ. Указанная ставка рефинансирования, по существу, представляет собой наименьший размер платы за пользование денежными средствами в российской экономике, что является общеизвестным фактом. Поэтому уменьшение неустойки ниже ставки рефинансирования возможно только в чрезвычайных случаях, а по общему правилу не должно допускаться, поскольку такой размер неустойки не может являться явно несоразмерным последствиям просрочки уплаты денежных средств.
Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами. Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения. Указанная правовая позиция нашла отражение в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.01.2011 N 11680/10.
В результате суд решил, что оснований для снижения размера ответственности застройщика не имеется.
Аналогичная позиция представлена в Постановлении ФАС ПО от 24.03.2011 N А12-7444/2010 (цена договора - 8,6 млн руб., период просрочки - более года, размер неустойки - 980 тыс. руб.).
Общий вывод из изложенного выше: если дольщик исполнил свои обязательства по оплате цены договора у застройщика, нет оснований надеяться на то, что суд снизит сумму неустойки, рассчитанную в соответствии с требованиями ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ.
Обратите внимание! Данный вывод основан на решениях судов, рассматривавших иски дольщиков - юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. При этом позиция арбитров полностью соответствует разъяснениям Пленума ВАС.
В частности, в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ N 81 <2> указано: при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании ст. 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).
--------------------------------
<2> Постановление Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации".
Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.
Снижение неустойки ниже однократной учетной ставки Банка России на основании соответствующего заявления ответчика допускается лишь в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства (заем, кредит, коммерческий кредит), значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты.
Таким образом, в настоящее время не может быть признана явно несоразмерной неустойка, не превышающая 16% годовых (исходя из двукратной действующей ставки рефинансирования, равной 8% <3>). Заметим, что используемая в соответствии с ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ 1/300 ставки рефинансирования составляет чуть больше однократной учетной ставки.
--------------------------------
<3> См. Указание Банка России от 23.12.2011 N 2758-У.
К сведению. Договором долевого участия может быть предусмотрено взыскание с застройщика неустойки в более высоком размере, чем установлено ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ. В этом случае можно попытаться доказать суду, что подлежащая уплате неустойка несоразмерна с последствиями нарушения обязательства.
Не могут служить основанием для снижения неустойки следующие доводы застройщика (п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ N 81):
v - исполнение обязательства вследствие тяжелого финансового положения
невозможно;
─────────────────────────────────────────────────────────────────────
V - обязательства контрагентами не исполнены;
─────────────────────────────────────────────────────────────────────
V - имеется задолженность перед другими кредиторами;
─────────────────────────────────────────────────────────────────────
V - наложен арест на денежные средства или иное имущество;
─────────────────────────────────────────────────────────────────────
V - денежные средства из бюджета не поступили;
─────────────────────────────────────────────────────────────────────
V - на день рассмотрения спора долг полностью или частично добровольно
погашен;
─────────────────────────────────────────────────────────────────────
V - выполняются социально значимые функции;
─────────────────────────────────────────────────────────────────────
V - имеются обязанности по уплате процентов за пользование денежными
средствами (например, процентов по договору займа).
В случаях, когда неустойку с застройщика пытаются взыскать дольщики - физические лица, суды, как правило, значительно снижают размер выплаты, исчисленный в соответствии с ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ. Например, суд, установив, что период просрочки превышает один год, цена договора составляет 2,5 млн руб., а размер неустойки - более 760 тыс. руб., решил, что данная сумма явно несоразмерна с последствиями нарушения обязательства и, применив положения ст. 333 ГК РФ, уменьшил размер подлежащей взысканию с застройщика неустойки до 70 тыс. руб., то есть более чем в десять раз. При этом в Определении Липецкого областного суда от 05.12.2011 N 33-3374/2011 подчеркнуто, что суд исходил из баланса интересов обеих сторон в возникших правоотношениях.
В другом деле стоимость квартиры составляла 2,8 млн руб., период просрочки исполнения обязательства - 648 дней. Суд снизил размер неустойки с 1586 тыс. руб. до 180 тыс. руб. или почти в девять раз (Кассационное определение Верховного суда Удмуртской Республики от 28.11.2011 N 33-4181/2011).
Определением от 03.11.2011 N 33-24812 Московский областной суд подтвердил правомерность уменьшения неустойки со 187 тыс. руб. до 20 тыс. руб. (более чем в девять раз).
Подобных примеров немало. При этом в судебных актах не обосновывается довод о несоразмерности неустойки.
Обратите внимание! По мнению Верховного Суда, формальная ссылка на несоразмерность неустойки с последствиями невыполненного обязательства недопустима. Суд должен указать, в чем заключается эта несоразмерность, и, сославшись на конкретный закон, обосновать свой вывод о необходимости снижения неустойки (п. 4 Обзора ВС РФ <4>, Определение ВС РФ от 18.05.2010 N 10-В10-2). Полагаем, возложение на судей обязанности обосновывать мотивы снижения неустойки может обернуться против застройщиков.
--------------------------------
<4> Обзор Верховного Суда РФ по отдельным вопросам судебной практики о применении законодательства о защите прав потребителей при рассмотрении гражданских дел, утв. Президиумом ВС РФ 01.02.2012.
Налоги
Напомним, застройщик вправе учесть затраты в виде неустойки в составе внереализационных расходов на дату их признания (добровольно) либо на дату вступления в законную силу решения суда, обязывающего уплатить неустойку (пп. 13 п. 1 ст. 265, пп. 8 п. 7 ст. 272 НК РФ). На эти же даты налогоплательщик-дольщик должен отразить внереализационный доход в виде суммы начисленной к получению неустойки (п. 3 ст. 250, пп. 4 п. 4 ст. 271 НК РФ).
Применение названных норм подробно разъяснено в Письме УФНС по г. Москве от 18.03.2008 N 20-12/025119: признание должником суммы штрафа свидетельствует о подтверждении им факта наличия определенных правоотношений с контрагентом, нарушения (неисполнения или ненадлежащего исполнения) принятых на себя договорных обязательств, а также о желании добровольно возместить заранее оговоренные с контрагентом суммы штрафных санкций за совершение этих нарушений.
Обстоятельством, свидетельствующим о признании должником обязанности уплатить сумму штрафа, является его фактическая уплата организации-контрагенту либо письменное подтверждение готовности заплатить штраф.
Основанием для признания внереализационного расхода являются документы, удостоверяющие согласие должника уплатить санкции контрагенту в полном объеме либо в меньшем размере исходя из условий заключенного договора. К таким документам относятся:
- договор, предусматривающий уплату санкций;
- двусторонний акт;
- письмо должника или иной документ, подтверждающий факт нарушения обязательства, который позволяет определить размер суммы, признанной должником.
Примечание. Платежные поручения по уплате неустоек сами по себе не свидетельствуют о признании санкций должником (Письмо ФНС России от 26.06.2009 N 3-2-09/121).
Начисление неустойки не затрагивает расчеты с бюджетом по НДС как у застройщика, так и у дольщика (Письмо Минфина России от 07.10.2008 N 03-03-06/4/67).
По мнению Минфина (Письмо от 10.06.2010 N 03-04-06/10-21), неустойка за ненадлежащее исполнение условий договора отвечает всем признакам экономической выгоды (ст. 41 и п. 1 ст. 210 НК РФ) и, следовательно, является доходом физического лица. Перечень доходов, не подлежащих налогообложению, установленный ст. 217 НК РФ, является исчерпывающим, доход в виде неустойки в нем не поименован. Таким образом, сумма неустойки, выплаченная дольщику - физическому лицу за ненадлежащее исполнение условий договора, признается его доходом, подлежащим обложению НДФЛ.
У застройщика не возникает обязанности начислять страховые взносы, поскольку неустойка не является выплатой в пользу физического лица в рамках трудовых отношений и гражданско-правовых договоров, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг (ч. 1 ст. 7 Закона N 212-ФЗ <5>, п. 1 ст. 5 Закона N 125-ФЗ <6>).
--------------------------------
<5> Федеральный закон от 24.07.2009 N 212-ФЗ "О страховых взносах в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования".
<6> Федеральный закон от 24.07.1998 N 125-ФЗ "Об обязательном социальном страховании от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний".
Убытки
Как указано в ст. 10 Закона N 214-ФЗ, застройщик-нарушитель обязан не только уплатить дольщику предусмотренные данным Законом и договором долевого участия неустойки (штрафы, пени), но и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. О каких убытках идет речь?
Согласно ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Таким образом, претендуя на возмещение убытков, истец должен доказать:
- наличие и размер понесенных убытков;
- ненадлежащее исполнение застройщиком своих договорных обязательств;
- причинную связь между убытками и противоправными действиями.
Напомним, что по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (ст. 330 ГК РФ), поэтому очевидно, что добиться возмещения убытков намного сложнее, чем взыскать неустойку.
Предъявить застройщику требование о компенсации убытков могут дольщики - юридические лица и "физики". Однако, как показывает судебная практика, иски первых обычно остаются без удовлетворения. Так, по мнению арбитров, нет оснований возлагать на застройщика обязанность компенсации сумм, которые участник - юридические лицо либо индивидуальный предприниматель, заключивший с третьим лицом в период строительства предварительный договор аренды (соглашение о намерениях), потерял по причине невозможности подписания основного договора в согласованный срок (Постановления ФАС ЗСО от 20.05.2010 N А75-4354/2009 и от 15.04.2010 N А67-4196/2009, ФАС ДВО от 02.09.2011 N Ф03-3875/2011).
Иски физических лиц о возмещении убытков суды, напротив, часто удовлетворяют. Застройщиков обычно обязывают компенсировать дольщикам расходы по оплате арендуемого жилого помещения за период нарушения срока передачи объекта долевого строительства (Кассационное определение ВС Удмуртской Республики от 23.05.2011 N 33-1745, Кассационное определение Новосибирского областного суда от 09.12.2010 N 33-7376/2010, Постановление ФАС ЗСО от 23.08.2010 N А46-17714/2009). Вместе с тем рассчитывать на получение такой компенсации можно только при отсутствии другой жилой площади. Установив, что дольщик имел возможность проживания в собственной квартире (в периоде допущенной застройщиком просрочки передачи квартиры), но пытается доказать факт найма чужой жилплощади, суд освободит застройщика от обязанности возмещать предъявленные "физиком" суммы (см., например, Кассационное определение ВС Удмуртской Республики от 25.04.2011 N 33-1433).
Обратите внимание! Застройщик не должен возмещать дольщикам расходы в виде процентов по кредитам, средства которых использованы на строительство квартиры. Суды указывают, что по смыслу ст. 15 ГК РФ плата за пользование кредитом не может быть признана убытками дольщика (Определение Московского городского суда от 14.04.2011 N 33-10717).
Налогообложение
Так же как и в случае с неустойкой, присужденные судом суммы, подлежащие уплате дольщикам, застройщик может включить во внереализационные расходы на дату вступления в законную силу решения суда (пп. 13 п. 1 ст. 265, пп. 8 п. 7 ст. 272 НК РФ). Соответственно, в этом же периоде налогоплательщик-дольщик отражает внереализационный доход (п. 3 ст. 250, пп. 4 п. 4 ст. 271 НК РФ).
Суммы возмещенного реального ущерба, причиненного дольщикам в связи с неисполнением застройщиком условий договора, не являются экономической выгодой и, соответственно, доходом физических лиц и не учитываются при определении налоговой базы по НДФЛ (Письмо Минфина России от 05.05.2010 N 03-04-06/10-89). Вместе с тем налоговые органы порой придерживаются противоположной позиции. В этом случае есть шансы доказать в суде, что суммы возмещения ущерба (платы за наем жилья) не являются доходом по смыслу ст. 41 НК РФ.
Страховыми взносами во внебюджетные фонды и от несчастных случаев на производстве и профзаболеваний данные суммы не облагаются.
Моральный вред
Требование о компенсации морального вреда застройщику вправе предъявить только участник - физическое лицо, поскольку оно основано на положениях ст. 15 Закона о защите прав потребителей <7> (п. 9 ст. 4 Закона N 214-ФЗ). Компенсация морального вреда, причиненного гражданам - участникам долевого строительства, осуществляется на общих основаниях, предусмотренных названным Законом, поскольку Законом N 214-ФЗ отношения по компенсации морального вреда не регулируются (см. вопрос 26 Обзора судебной практики ВС РФ от 04.05.2005, 11.05.2005, 18.05.2005).
--------------------------------
<7> Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1.
Примечание. Кроме уплаты неустойки и возмещения убытков застройщик должен компенсировать участнику-гражданину моральный вред. Отказ возместить моральный вред незаконен (п. 6 Обзора ВС РФ, Определение ВС РФ от 03.03.2009 N 85-В09-1).
Размер денежной выплаты устанавливает суд. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от подлежащего возмещению имущественного вреда (ст. 1099 ГК РФ).
Полагаем, исходя из разъяснений, представленных в Постановлении Пленума ВС РФ от 20.12.1994 N 10, в анализируемой ситуации моральный вред, в частности, может заключаться в нравственных переживаниях в связи с временным ограничением или лишением лица права проживать в новостройке, физической болью в связи с заболеванием, перенесенным в результате нравственных страданий, и др. При этом степень нравственных или физических страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств причинения морального вреда, индивидуальных особенностей потерпевшего и других конкретных обстоятельств, свидетельствующих о тяжести перенесенных им страданий.
Суды признают, что нарушение сроков исполнения обязательств застройщиком, безусловно, нарушает права гражданина как потребителя, лишает его права выбора и законных ожиданий, влечет переживания, тревогу и другие негативные чувства, то есть нравственные страдания. Поэтому судьи удовлетворяют такие иски, правда, значительно снижают заявленные участниками суммы выплат (Определение Московского городского суда от 08.08.2011 N 33-24744, Кассационные определения Пермского краевого суда от 16.11.2011 N 33-11597, ВС Удмуртской Республики от 28.11.2011 N 33-4181/2011 и от 29.06.2011 N 33-2321/2011).
Особенности налогообложения
Минфин неоднократно указывал, что возмещение морального вреда не может быть приравнено к возмещению причиненного ущерба (материального). Таким образом, сумма компенсации морального вреда не подпадает под действие пп. 13 п. 1 ст. 265 НК РФ. К тому же такие расходы не отвечают условиям п. 1 ст. 252 НК РФ. Следовательно, эти выплаты не уменьшает налоговую базу по налогу на прибыль даже при наличии соответствующего судебного решения (Письма от 09.12.2009 N 03-03-06/2/232, от 24.08.2009 N 03-03-06/2/159 и др.). Этой же точки зрения придерживаются налоговые органы (Письмо УФНС по г. Москве от 31.12.2009 N 16-15/139693).
Автор с данной позицией не согласен в силу следующего. Во- первых, при наличии вступившего в законную силу решения суда, обязывающего застройщика компенсировать дольщику моральный вред, не может быть и речи о необоснованности затрат (то есть ссылка финансистов на несоответствие расходов требованиям п. 1 ст. 252 НК РФ весьма неубедительна). Во-вторых, в пп. 13 п. 1 ст. 265 НК РФ не конкретизируется, какой именно ущерб подлежит возмещению - материальный или моральный, и не содержится запрета на включение в состав внереализационных расходов затрат на возмещение морального вреда. В-третьих, в силу пп. 20 п. 1 ст. 265 НК РФ перечень внереализационных расходов является открытым, что позволяет уменьшить налоговую базу на любые другие обоснованные расходы.
К сведению. Судебная практика подтверждает правомерность признания в налоговом учете сумм возмещения морального вреда, причем не только по решению суда, но и на основании мирового соглашения (Постановления ФАС СЗО от 03.04.2009 N А42-6526/2007, ФАС ВСО от 13.10.2009 N А78-6936/08, ФАС МО от 19.11.2009 N КА-А40/12329-09, ФАС УО от 11.01.2006 N Ф09-5989/05-С7 и др.).
По мнению контролеров, выплаченная по решению суда сумма возмещения морального вреда, причиненного физическому лицу, является компенсационной выплатой, предусмотренной п. 3 ст. 217 НК РФ, и, следовательно, не подлежит обложению НДФЛ. В связи с этим у застройщика не возникает обязанностей налогового агента при выплате данной суммы (Письма Минфина России от 05.12.2011 N 03-04-06/6-335, от 11.07.2011 N 03-04-06/6-165, от 10.06.2010 N 03-04-06/10-21, УФНС по г. Москве от 17.03.2011 N 20-14/3/024651@). В то же время, если возмещение морального вреда осуществляется не на основании судебного решения, данные выплаты не признаются компенсационными выплатами и, соответственно, облагаются НДФЛ в установленном порядке (Письма УФНС по г. Москве от 17.03.2011 N 20-14/3/024651@, от 06.05.2010 N 20-14/3/047952@).
Денежное возмещение морального вреда участнику долевого строительства не должно облагаться страховыми взносами независимо от того, на каком основании оно выплачивается: по решению суда либо по соглашению сторон. Аргумент тот же: выплата осуществляется не в рамках трудовых отношений и гражданско-правовых договоров, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг (ч. 1 ст. 7 Закона N 212-ФЗ, п. 1 ст. 5 Закона N 125-ФЗ).
О других расходах застройщика
По общему правилу, заложенному в Законе о защите прав потребителей, исполнитель обязан удовлетворить законные требования потребителя (о повторном выполнении работы, возврате цены или ее части, выплате неустойки и пр.) в добровольном порядке. В противном случае (при удовлетворении таких требований в судебном порядке) с исполнителя взыскивается штраф в размере 50% присужденной потребителю суммы (п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей). Причем если с заявлением в защиту прав потребителей выступают общественные объединения потребителей (союзы, общества и т.д.) или орган местного самоуправления, 50% суммы взысканного штрафа перечисляется указанным субъектам.
Примечание. Взыскание штрафа является не правом, а обязанностью суда (п. п. 6 и 7 Обзора ВС РФ). Нет оснований надеяться на то, что суд уменьшит сумму штрафа, применив ст. 333 ГК РФ.
Сумма штрафа исчисляется из всех присужденных потребителю сумм, включая убытки, неустойку, компенсацию морального вреда.
Этот штраф взыскивается не в пользу потребителя, а в доход бюджета и общественного объединения потребителей (Определение ВС РФ от 13.04.2010 N 14-В09-12, Письмо Минфина России от 01.04.2010 N 02-04-07/1167).
Таким образом, застройщику необходимо помнить, что в случае проигрыша спора суд дополнительно к суммам, взысканным в пользу дольщика - физического лица, обяжет застройщика уплатить 50%-ный штраф.
К сведению. Расходы в виде штрафа не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль (п. 2 ст. 270 НК РФ). Это правило распространяется в том числе на сумму, которая должна быть перечислена общественным объединениям потребителей (их ассоциациям, союзам) или органам местного самоуправления, которые выступали с заявлением в защиту прав дольщика.
Кроме того, на застройщика возложат обязанность компенсировать физическому лицу произведенные им судебные расходы (госпошлину, стоимость услуг адвоката и др.). Такие затраты учитываются в целях налогообложения прибыли в составе внереализационных расходов на основании пп. 10 п. 1 ст. 265 НК РФ на дату вступления в законную силу решения суда (Письмо УФНС по г. Москве от 30.09.2010 N 16-15/102335@).
По мнению Минфина, суммы такого возмещения не поименованы в перечне освобождаемых от НДФЛ выплат (п. 3 ст. 217 НК РФ), в связи с чем они облагаются НДФЛ в общеустановленном порядке (Письма от 07.12.2011 N 03-04-05/3-1008, от 05.12.2011 N 03-04-06/6-335, от 28.09.2011 N 03-04-05/3-693, от 10.06.2010 N 03-04-06/10-21 и др.).
Вместе с тем очевидно, что данной выплатой всего лишь компенсируются расходы физического лица, то есть эта сумма не должна признаваться доходом в соответствии со ст. 41 НК РФ. Поэтому некоторые суды указывают, что НДФЛ с данной суммы не удерживается (Постановление ФАС ВО от 02.08.2010 N А29-10481/2009).
И еще один нюанс. Минфин настаивает на следующем. Если в решении суда отдельно указана сумма, которую необходимо удержать в качестве налога, застройщик обязан перечислить ее в бюджет РФ. Если при вынесении решения суд не разделил сумму на причитающуюся выплате и подлежащую удержанию в качестве НДФЛ, организация - налоговый агент не имеет возможности удержать налог у дольщика. В таком случае застройщик обязан письменно сообщить налогоплательщику и налоговому органу по месту своего учета о невозможности удержания НДФЛ и сумме налога.
Мировое соглашение (соглашение сторон)
При желании застройщик и дольщик могут заключить мировое соглашение, в том числе в рамках судебного разбирательства. По мнению Минфина (Письмо от 26.12.2011 N 03-04-06/6-358), если организация производит выплату денежных средств физическому лицу на основании утвержденного судом мирового соглашения и при этом последнее содержит только общую сумму денежных средств (без разбивки по исковым требованиям), указанная сумма облагается НДФЛ в общем порядке, то есть застройщик признается налоговым агентом. При детализации в мировом соглашении выплачиваемых участнику сумм применяются соответствующие правила налогообложения, аналогичные рассмотренным выше.
Если заключенное сторонами соглашение судом не утверждалось, у застройщика могут возникнуть дополнительные основания для налогового спора. Например, инспекторы могут исключить затраты из расходов, учитываемых для целей налогообложения прибыли.
А.Б.Матвеева
Эксперт журнала
"Строительство:
бухгалтерский учет
и налогообложение"
Подписано в печать
07.03.2012
